Szukam nieruchomości - organizacja poszukiwań domu lub mieszkania

Szukam nieruchomościPoszukiwanie domu lub mieszkania na własną rękę na początku może wydawać się proste. Wybór lokalizacji, metrażu, ilości pomieszczeń oraz określenie budżetu jednak nie wystarczą. W rzeczywistości czynników, które należy rozważyć, jest o wiele więcej - mogą to być m. in. korki tworzące się w godzinach szczytu, bliskość szkół, przedszkoli, infrastruktury handlowo-usługowej, stan domu / mieszkania czy dodatkowe udogodnienia (balkon, miejsce w hali garażowej).

Jeżeli mamy wystarczająco czasu, powinniśmy pozwolić sobie na wczesne rozpoczęcie śledzenia ofert, zwłaszcza na rynku wtórnym, na którym każda nieruchomość jest niepowtarzalna i wymaga rozważenia pod wieloma względami. To pozwoli nam wyrobić sobie pogląd na czynniki takie jak cena czy stan domów / mieszkań w danej lokalizacji.

Gwarantowany budżet

W pierwszej kolejności należy określić swój budżet. Bez względu na to, czy posiada się odłożone pieniądze, czy zamierza się wziąć kredyt hipoteczny, należy przyjąć realną kwotę, którą na pewno dysponujemy. W tym miejscu będzie trzeba zawrzeć również dodatkowe wydatki, takie jak budżet na umeblowanie czy remont (jeśli rozważamy zakup domu / mieszkania w takim stanie), opłaty notarialne lub podatek od nieruchomości.

Zawężenie obszaru poszukiwań

Należy zacząć od ogólnego określenia dzielnic spełniających nasze oczekiwania. Części z nich od początku nie będziemy brać pod uwagę, na przykład ze względu na czasochłonne dojazdy do pracy. Z kolejnych, im bardziej będziemy zagłębiać się w szczegóły, w końcu zrezygnujemy - choćby z powodu nieciekawego sąsiedztwa (zakład karny, głośna ulica). W ostatecznym zawężeniu pola poszukiwań pomoże nam spacer po wybranych osiedlach. Będziemy mogli poczuć ich klimat, zauważyć pozytywne i negatywne szczegóły, takie jak bliskość osiedlowych sklepików lub akty wandalizmu.

Serwisy nieruchomości i alerty

Na tym etapie określamy parametry domu / mieszkania, które są dla nas absolutnie niezbędne. Nie możemy pozwolić sobie na kompromisy - zbyt mała powierzchnia prędzej czy później spowoduje frustrację, a zawyżony budżet niepotrzebnie będzie odciągał naszą uwagę od osiągalnych ofert. W naszych poszukiwaniach bardzo pomocne mogą okazać się alerty. Serwisy nieruchomości posiadają wyszukiwarki zaopatrzone w filtry oraz opcję przesyłania powiadomień o nowych ogłoszeniach na nasz adres e-mail. Gwarantuje to oszczędność czasu - brak potrzeby ciągłego przeglądania (często jedynie zaktualizowanych, lecz starych) ofert. Założenie nowej skrzynki pocztowej jedynie do celu otrzymywania powiadomień pozwoli zachować porządek na naszym oficjalnym mailu oraz uchroni przed zagubieniem się niektórych alertów pośród innych wiadomości.

Nie mylmy wyboru filtrów z określeniem wszystkich naszych wymagań. W przypadku filtrów wskazany jest minimalizm, który chroni przed pominięciem niektórych ogłoszeń. Pośrednicy czy właściciele nie zawsze określają wszystkie parametry nieruchomości. Jeżeli nie zaznaczą oni interesującej nas i wybranej przez nas opcji, na przykład komórki lokatorskiej (choć będzie ona przynależeć do lokalu), oferta taka nie pojawi się w naszych wynikach wyszukiwania oraz powiadomieniach. Dlatego najlepiej ograniczyć się do określenia w filtrach:

  • kategorii oferty (w naszym wypadku będzie to sprzedaż),
  • ceny nieruchomości (nie za metr kwadratowy, lecz za całość, gdyż nasz budżet nie ulega zmianie) - warto zaznaczyć kwotę o kilka procent wyższą od planowanej, gdyż oferty zwykle podlegają negocjacji,
  • metrażu,
  • nieobowiązkowo ilości pokoi - jest to opcja częściej pomijana przez osoby wystawiające nieruchomość na sprzedaż niż trzy powyższe, co może prowadzić do sytuacji opisanej w przykładzie z komórką lokatorską,
  • osiedli (choć nie każdy portal nieruchomości posiada taki filtr).

Pomoc pośrednika

Pośrednicy nie zawsze pobierają prowizję od kupującego, nawet w sytuacji, gdy to kupujący jest osobą zgłaszającą się jako klient. Dlatego nie należy odrzucać ogłoszeń wystawionych przez biura nieruchomości, nie trzeba również obawiać się kontaktu z pośrednikiem, gdy ten proponuje nam współpracę - wystarczy wypytać o szczegóły.

Oglądanie okolicy przed oglądaniem domu / mieszkania

Aby zapoznać się z okolicą upatrzonego mieszkania, nie musimy jechać pod wskazany adres. Mapy satelitarne Google Maps pomagają zapoznać się nie tylko z najbliższym sąsiedztwem nieruchomości, ale nierzadko też z ekspozycją okien. Jeśli nie chcemy, by rano budziło nas ostre słońce, nie wybieramy mieszkania z oknami sypialni skierowanymi na wschód. Jeśli nie do przyjęcia jest dla nas bliskość starego typu zabudowy jednorodzinnej (co może się wiązać z nieprzyjemnym zapachem z kominów zimą), o jej obecności dowiemy się właśnie z Google Maps.

Okna i kierunki świata

Wyżej wspomniana ekspozycja okien na strony świata może mieć istotny wpływ na komfort życia w mieszkaniu. Okna salonu wychodzące na południe zapewnią dużo światła dla codziennych aktywności, ale mogą też spowodować znaczny wzrost temperatur w pokoju podczas słonecznej pogody, co zmusi nas co najmniej do zakupu wentylatora. Okna wychodzące na północ - teoretycznie niedoświetloną stronę - mogą okazać się świetnym rozwiązaniem, gdy naprzeciw znajduje się blok lub ściana drzew odbijająca światło południowe. To ochroni nas przed upałami, a jednocześnie sprawi, że pomieszczenie będzie jasne. Istotny dla nas może być widok z okien, zwłaszcza z balkonu lub tarasu, jeśli się na taki decydujemy. Opuszczone budynki lub nieużytki mogą zwiastować powstanie naprzeciwko naszego mieszkania nowych inwestycji. Warto sprawdzić w urzędzie miasta plany zagospodarowania przestrzennego tych terenów i upewnić się, że nie będziemy wkrótce oglądać okien sąsiada w nowo wybudowanym wieżowcu.

Dodatkowe koszty

Oferty mieszkań w nowym budownictwie pociągają za sobą niejednokrotnie dodatkowe wydatki - jest to obowiązkowa dopłata np. za komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe w hali garażowej. Jeżeli w interesującym nas ogłoszeniu nie zamieszczono informacji, że udogodnienia te są w cenie (a przynależą do mieszkania), warto uszczegółowić to jeszcze podczas rozmowy telefonicznej. Zaoszczędzimy czas, nie oglądając lokalu, na którego zakup nas nie stać.

Zawyżone ceny

Rynek wtórny oferuje mieszkania w różnym stanie - od tych wymagających kapitalnego remontu, przez stan "do odświeżenia", po całkowite wykończenie, czyli stan "do zamieszkania". Warto notować w pamięci stan oglądanych lokali (czy to widzianych na zdjęciach, czy na żywo) oraz ich cenę. Da to podstawowe rozeznanie w ofercie rynku wtórnego i pomoże określić wartość nieruchomości.

Negocjacja ceny

Pośrednicy i właściciele niemal zawsze zostawiają margines do negocjacji tak zwanej ceny ofertowej, dlatego nigdy nie powinniśmy rezygnować z próby obniżenia ceny nieruchomości. Pomocnymi argumentami podczas negocjacji mogą być m. in. oferowana przez nas wyższa zaliczka lub zadatek, dzięki czemu właściciel szybciej będzie dysponował interesującą go kwotą; odległy termin wydania lokalu, który narazi nas na dodatkowe koszty w postaci comiesięcznych opłat za wynajmowane przez nas mieszkanie; ruchomości pozostające w lokalu, które sprzedający może spieniężyć, a których my nie chcemy.

Różnice między cenami ofertowymi a cenami rzeczywistymi - czyli tymi przed i po negocjacjach - znajdziemy na stronie Narodowego Banku Polskiego. Co kwartał publikuje on dane na temat rynku nieruchomości w największych polskich miastach. Informacje zaczerpnięte z tych zestawień również mogą być pomocne w trakcie negocjacji.

Coś za coś - kompromisy

Istnieją małe szanse, że znajdziemy idealną nieruchomość, nad której kupnem nie zawahamy się ani sekundy. Naturalnym jest szukanie kompromisów i rezygnowanie z poszukiwanych cech na rzecz większych udogodnień. Aby jednak nie dać złapać się w pułapkę kupna domu lub mieszkania, którego na przykład atrakcyjna cena i lokalizacja będą jedynymi zaletami, warto spisać sobie punkty, w których nie ustąpimy. Może to być obecność  przestronnej kuchni czy łatwego dojazdu do pracy. By te punkty sprecyzować, wystarczy wyobrazić sobie okres kilkunastu lat, w trakcie których musielibyśmy żyć w pomieszczeniach czy miejscu, które nie spełnia naszych oczekiwań, na przykład ze względu na codzienne stanie w korkach, hałas ulicy lub lata gotowania obiadów w dusznej kuchni.

Źródła: